Si la seña se pagó y la entrega del inmueble estaba pactada pero el ocupante no desocupa, podés exigir el cumplimiento o la resolución; lo que decide es si la entrega era condición esencial y si acordaron plazos y formas de entrega. Primer paso: dejar constancia por escrito de la falta de desocupación y enviar una intimación fehaciente solicitando entrega o resolución y restitución de la seña.
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Tu capacidad de obligar a la entrega o de rescindir depende de cómo se pactó la entrega en las arras: si la entrega del inmueble era condición previa para escriturar, la falta de desocupación puede justificar la resolución y la devolución de lo pagado. Si, en cambio, la entrega era un aspecto accesorio o se fijó de manera imprecisa, la situación será más compleja. También importa quién ocupa: si es el vendedor hasta que se escriture, si es un tercero inquilino con contrato vigente, o si sos vos mismo en conflicto con un ocupante ilegal.
Si la ocupación deriva de un contrato de locación vigente a favor de un tercero, la desocupación puede depender de un proceso de desalojo que lleva tiempo y procedimientos especiales. Si el ocupante es el propio vendedor que se niega a entregar, la acción es más directa: podés reclamar cumplimiento forzado o la resolución del contrato. En todos los casos, la buena fe y la diligencia al pactar la entrega —y si existieron notificaciones previas— influirán en la decisión judicial.
Es clave distinguir tenencia y posesión: una persona puede tener la posesión material (llaves, estadía) pero no el derecho legal. Eso condiciona las medidas disponibles: embargo, medidas cautelares, o desalojos según el caso.
1) Documentá la situación
2) Intimación fehaciente
3) Evaluá la vía adecuada: cumplimiento o resolución
4) Mediación y negociación
Qué podés hacer solo: documentar, enviar intimación fehaciente y buscar una negociación. Necesitás abogado cuando se requiere iniciar un proceso de desalojo o solicitar medidas cautelares, o si la otra parte inicia una demanda o contrademanda.
1) Se arregla y desocupan voluntariamente
Es lo más rápido: el ocupante acepta la intimación y entrega el inmueble. Podés acordar condiciones de entrega y verificar el estado con un acta de entrega.
2) Acuerdo o mediación
La salida se programa con condiciones: fecha de entrega, responsabilidades por daños, devolución de seña o aplicación parcial a gastos. Un acuerdo formal evita costos judiciales.
3) Juicio y medidas de desalojo
Si no hay arreglo, puede haber una demanda con pedido de medidas cautelares para recuperar la posesión. Si el ocupante es inquilino, el juez requerirá ver el contrato de locación y seguir el proceso correspondiente. Si el ocupante pierde en juicio, podrá ser condenado a desalojar y a pagar costas y daños.
Y si ganás, ¿cobrás? En materia de entrega, la victoria puede traducirse en recuperar la posesión y, si correspondiera, la seña. No obstante, si la contrapartida es insolvente, cobrar dinero puede ser difícil. En casos con daños probados también podés reclamar su reparación o su equivalente pecuniario.
Si la otra parte desoye la intimación y hace falta iniciar un desalojo o pedir medidas cautelares, necesitás abogado. También conviene un profesional si el ocupante alega contrato de alquiler o derechos preexistentes. Si tenés recursos limitados, consultá si existe patrocinio judicial gratuito o defensoría en tu jurisdicción.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
Depende: si existe un contrato de locación vigente, el desalojo sigue el proceso específico para inquilinos; si no existe contrato o es precario, la vía es otra. Un abogado deberá evaluar las pruebas del contrato de locación.
Podés proponerlo en la negociación, pero retener unilateralmente sin acuerdo puede ser discutible si no está previsto en el contrato. Formalizalo por escrito en un acuerdo para que tenga efecto probatorio.
Sí. Fotos y videos con fecha y hora son prueba útil junto con testigos y comunicaciones. Conservá originales y metadatos si es posible.
Sí. En la demanda podés pedir medidas cautelares para preservar la cosa y obtener la entrega provisional. Es una herramienta habitual cuando la demora afecta la eficacia del fallo final.
Podés reclamar la resolución del contrato y la devolución de la seña si la entrega era condición esencial. La prueba del incumplimiento y la buena fe de tus gestiones será clave.
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