La entrega de la escritura depende del cumplimiento de las condiciones pactadas en la compraventa y del pago de impuestos y aranceles. Si ya pagaste y el vendedor no firma, tu remedio depende de si quedó acreditado el contrato y las transferencias: reuní comprobantes, el boleto de compraventa y comunicaciones; el primer paso es intimar al vendedor para que otorgue la escritura o proponga una solución.
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Lo que determina si te corresponde la escritura son tres cosas: el contrato preliminar (boleto), el pago o cumplimiento de las obligaciones pactadas y que no existan impedimentos registrales (como gravámenes o embargos no informados). Si tenés un boleto firmado y comprobantes de pago parciales o totales, tu posición es fuerte para exigir la otorgación de la escritura. Si, en cambio, la operación fue verbal o no existe constancia de pagos, la situación se complica.
También es relevante si la falta de entrega se debe a un trámite registral pendiente: deudas de impuesto a transferencias, juicios sobre la propiedad o trabas en el Registro de la Propiedad pueden impedir la escrituración. En ese caso el vendedor debe informarte y resolver la situación, salvo pacto en contrario.
Finalmente, la manera en que se pactó la entrega (en qué escribano se debe firmar, quién paga sellos y gastos) importa. El contrato puede haber fijado que los gastos se abonan por una parte o por ambas; revisalo.
Recordá que en demandas civiles suele exigirse mediación previa en muchas jurisdicciones: consultá si corresponde antes de presentar la demanda.
1) Se resuelve con una intimación y la escritura se firma: muchas veces la presión documental y la intervención del escribano acelera el trámite. Si el vendedor no opone impedimento real, la solución es la más rápida.
2) Acuerdo o conciliación: se arregla quién paga los gastos pendientes o cómo se subsanan las trabas registrales. Puede incluir que el vendedor devuelva parte del dinero o que se compense por deudas impositivas.
3) Juicio: si iniciás la vía judicial, podés pedir cumplimiento forzoso o resolución del contrato. Si perdés la demanda por falta de pruebas, perdés tiempo y posibles costas. Si ganás, el fallo puede ordenar la escrituración o la devolución del precio con reajustes e intereses, pero cobrar depende de la situación patrimonial del vendedor.
Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia favorable ordena lo que corresponda, pero su ejecución efectiva depende de que el demandado tenga bienes o fondos. A veces es preferible negociar un acuerdo con garantías reales.
Si te ofrecen una explicación razonable y hay forma de regularizar, podés intentar negociar con el escribano y el vendedor. Necesitás abogado si el vendedor se niega a firmar, si hallás gravámenes no informados, si te proponen un acuerdo de devolución parcial, o si pensás iniciar una demanda. La asesoría de un escribano y un abogado suele ser complementaria; si no tenés recursos, consultá la asistencia judicial gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados inmobiliarios
Tomar posesión sin la escritura es posible si lo acordaron, pero no te da seguridad registral. Sin escritura y el asiento registral, terceros pueden tener derechos sobre el inmueble. Es preferible escriturar antes de asumir la plena titularidad.
Transferencias bancarias, comprobantes de depósito, cheques librados, facturas y recibos firmados. Incluso mensajes donde el vendedor reconoce la recepción pueden valer si se conservan exportados.
Sí. El escribano verifica el estado registral y fiscal y puede pedir documentación adicional. Si la negación es justificada, el vendedor debe subsanar lo requerido.
Se pueden tramitar poderes o actas especiales para otorgar la escritura con firmas autorizadas, pero debe acordarse y documentarse. Consultá con un escribano para la vía adecuada.
Sí, jurídicamente es una opción si la escrituración es imposible o gravosa. Elegir entre cumplimiento o resolución depende de tus intereses y de la viabilidad de ejecutar la sentencia.
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