No debería pasarte: si te vendieron una casa con hipoteca activa, eso depende de lo que pactaron y de si la hipoteca fue cancelada en el Registro de la Propiedad. Lo primero es revisar la escritura y la inscripción en el Registro; con eso sabés si la deuda sigue a nombre del inmueble. Primer paso práctico: pedí el título y la boleta registral, y solicitá una certificación de dominio e inhibiciones en el Registro.
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Que te vendan una casa con una hipoteca activa es una situación frecuente y las tres cosas que determinan si tenés un caso son: 1) qué decía la escritura de compraventa (si se pactó entrega libre de gravámenes), 2) qué figura en el Registro de la Propiedad a la fecha de la transferencia, y 3) si el vendedor ejecutó o no la cancelación registral y el banco conservó garantía sobre el inmueble. Si en la escritura el vendedor se obligó a entregar libre de hipoteca y la inscripción prueba que la hipoteca sigue vigente, tenés una posición sólida para reclamar. Si la escritura fue ambigua o la transferencia se hizo sin inscripción actualizada, la discusión será sobre pruebas y sobre qué entendieron las partes. También influye si el comprador pagó el precio directamente al banco para cancelar la deuda o al vendedor.
1) Reunir toda la documentación básica (lo que hacés vos):
2) Reclamar por escrito de forma fehaciente (lo que podés hacer solo):
3) Buscar la mediación previa cuando corresponda (lo que tenés que saber):
4) Qué hace un abogado:
1) Se arregla con una carta y el vendedor cancela la hipoteca. Muchas veces el vendedor reacciona frente a una intimación fehaciente: presenta la constancia de pago o gestiona la cancelación. Esto es lo más rápido y menos costoso; exige que conserves las pruebas y que la intimación sea documental.
2) Acuerdo o conciliación. Podés aceptar un arreglo económico: el vendedor puede ofrecerse a pagar la cancelación o a compensarte por la incomodidad. Un acuerdo puede ser ventajoso si te compensa con dinero o con la gestión efectiva de la cancelación porque evita litigio. Evaluá el monto y las garantías antes de firmar.
3) Juicio. Si no hay acuerdo, se puede demandar por incumplimiento contractual o iniciar acciones frente al Registro para la cancelación. En juicio se discute prueba y, si perdés, podés quedar con costas procesales a tu cargo; si ganás, la sentencia ordena la cancelación y posiblemente una indemnización. Y atención: una sentencia contra un vendedor insolvente puede terminar siendo un título que no cobrás rápidamente; es decir, ganar no garantiza cobrar.
Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia que ordene la cancelación registral permite inscribir la propiedad libre de gravámenes; si además hay condena por daños, cobrar dependerá del patrimonio del vendedor. Si el vendedor es insolvente, la sentencia sirve para acreditar el crédito pero su ejecución puede demorar o ser parcial.
La primera intimación la podés hacer vos por carta documento. En muchos casos eso alcanza. Buscá abogado cuando la otra parte no responde, cuando la escritura tiene cláusulas confusas, o cuando la operación incluyó pago al banco y la entidad niega tener el pago. Si te ofrecen un acuerdo, consultalo: es el momento en que un abogado suele pagarse solo. Si podés acceder a justicia gratuita, informáselo al letrado.
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Sí. El banco sólo da por cancelada la hipoteca cuando recibe el pago y realiza la gestión registral. Pedí al banco constancia escrita del estado de la deuda y, si reclama saldo, demandá comprobantes de pago.
Es una prueba más, pero incompleta: necesitás constancia registral que manifieste la cancelación de la inscripción y los recibos de pago. El WhatsApp ayuda a demostrar la intención, pero no sustituye la documentación bancaria o registral.
Si ya firmaste la escritura y entregaste el dinero, retener no suele ser posible sin poner en riesgo un incumplimiento contractual. La vía correcta es intimar y, si corresponde, iniciar acciones para la cancelación o la reparación del daño.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es prueba muy relevante: refleja la situación real del bien. No es absoluta en todos los supuestos, pero para tu defensa es clave pedir esa certificación con fecha posterior a la venta.
La cancelación suprime la anotación de la hipoteca sobre el inmueble. Sin esa anotación, el inmueble figura libre de ese gravamen y podés disponer de él sin la carga. Conseguirla puede requerir la gestión del banco o, si hay disputa, una sentencia que ordene la cancelación.
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