Compre con posesion y el inquilino se niega a irse

¿Tienes razón?

Tres preguntas clave determinan si podés echar al ocupante o si asumís la relación locativa:

1) ¿Existe un contrato de locación vigente al momento de la venta? Si el inmueble está alquilado y el contrato seguía vigente, las obligaciones y derechos suelen trasladarse al comprador, salvo pacto en contrario. Eso significa que, en muchos casos, tenés que respetar el contrato hasta su vencimiento.

2) ¿Se te entregó la posesión real? Comprar “con posesión” puede significar distintas cosas. Si compraste y te entregaron las llaves y al poco tiempo el inquilino volvió alegando derechos, la fecha en que se produjo la entrega y las anotaciones en el contrato son esenciales.

3) ¿El ocupante es inquilino con recibos y pruebas de pago o un ocupante sin título? El inquilino con contrato y recibos tiene más protección que un ocupante de hecho. Si el ocupante no figura en contrato o no puede demostrar pagos, tenés más chances de recuperar la posesión rápidamente.

No te sientas responsable por no haber pedido el estado ocupacional: es un fallo común. La verificación del estado locativo debe hacerse antes de comprar; si no se hizo, la solución depende mucho de la prueba que puedas reunir ahora.

Cómo se soluciona

1. Reuní documentación y constancias (lo que podés hacer vos)

• Pedí el contrato de locación, boletas de pago, comprobantes de depósito de garantía y cualquier comunicación entre vendedor e inquilino.
• Registrá la situación: sacá fotos del inmueble, fecha de la entrega de llaves y guardá testigos que constaten quién ocupaba y desde cuándo.

1. Intentá una negociación directa o mediación (lo que podés intentar antes de abogado)

• Contactá al inquilino y proponé un acuerdo: plazos de desalojo pactados y, si corresponde, una suma para colaborar en la mudanza. La mediación extrajudicial puede ser útil y es requisito previo en algunos fueros civiles y comerciales.

1. Si no hay acuerdo, acción judicial (momento de contratar)

• Si el ocupante es un inquilino con contrato vigente, la vía es la acción de desalojo por falta de pago o por finalización del contrato, según corresponda; si es ocupante sin título, la acción puede ser de desalojo por ocupación indebida. Un abogado te ayudará a presentar la demanda, pedir medidas cautelares y tramitar la ejecución del desalojo.

1. Coordiná con policía o autoridad de ejecución

• El desalojo efectivo suele requerir actuación del juzgado y de la fuerza pública. Nunca intentes desalojar por la fuerza: hacerlo puede volverte responsable civil y penal.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo: lo más habitual es negociar un plazo y una ayuda para la mudanza. Aunque puede doler pagar algo, suele ser la salida más rápida y barata.

2) Conciliación o acuerdo judicial: en la audiencia de conciliación podés pactar entrega con condiciones (plazo, pago por daños, depósito). Es una solución intermedia que evita esperar la ejecución forzosa.

3) Juicio y orden de desalojo: si no hay acuerdo, el juez puede ordenar el desalojo y fijar costas. El proceso puede tardar según el fuero y la carga de trabajo; además, si el ocupante alega titulo válido o denuncias, el procedimiento se complica. Si perdés la demanda, podés quedar obligado a pagar daños y costas; si ganás, la orden será efectiva siempre que se pueda ejecutar sobre el inmueble.

Y si ganás, ¿cobrás los gastos? El juez puede condenar al ocupante a pagar costas y daños, pero la efectividad depende de su patrimonio. Por eso muchos compran con la estrategia de negociar primero para evitar la demora del proceso.

Errores que arruinan el caso

• Intentar desalojar por la fuerza: eso puede derivar en responsabilidad penal y civil.
• No verificar el contrato de locación antes de comprar.
• Firmar promesas al inquilino sin plasmar condiciones claras por escrito.
• No pedir medidas cautelares cuando el ocupante amenaza con destruir bienes o cambiar cerraduras.
• No usar la mediación previa cuando es requisito procesal: omitirla puede causar el rechazo de la demanda.