Mi inquilino con contrato vencido no se marcha

¿Tienes razón?

Para evaluar si podés exigir la desocupación hay tres elementos esenciales.

1) Existencia y fecha del vencimiento contractual: el contrato firmado y su cláusula de plazo son la base. Si el contrato está vencido y no hay pacto de prórroga, tu reclamo de desalojo está fundado.

2) Conducta posterior: si el inquilino se quedó y vos aceptaste pagos posteriores o no actuaste, puede invocarse una prórroga tácita o novación. Los cobros posteriores, recibos o comunicaciones que acepten la continuidad pueden complicar la reclamación inmediata.

3) Prueba documental: contrato, recibos, transferencias, mensajes donde se acuerda prórroga o rechazo a desocupar, y cualquier constancia de entrega o no entrega del inmueble.

Si tenés el contrato vencido y no hubo actuación que implique prórroga, tenés base para reclamar la entrega. Si aceptaste pagos sin advertir condiciones, la cuestión es más compleja.

Cómo se soluciona

1) Reuní la documentación: contrato original, comprobantes de pago, recibos, depósitos de garantía y comunicaciones. También fotos del inmueble y constancia de estado.

2) Enviá una intimación por carta documento exigiendo la entrega del inmueble y la restitución de llaves. Describí la fecha de vencimiento y solicitá fecha concreta de entrega. La carta documento sirve como prueba fehaciente.

3) Intentá una negociación: proponé una salida ordenada y condiciones para la entrega; a veces ofrecer plazo para desocupar con obligación de dejar todo en condiciones evita gastos judiciales.

4) Si no hay respuesta, consultá con un abogado para iniciar un proceso de desalojo o juicio correspondiente. La vía depende de la jurisdicción y del tipo de contrato (comercial o vivienda) y puede requerir gestiones previas como mediación obligatoria.

5) No recurras a la fuerza: no cambies cerraduras ni uses medidas por mano propia. Hacerlo puede exponerte a sanciones e invalidar tu reclamo judicial.

Qué podés hacer solo: reunir prueba, enviar carta documento y negociar la entrega. Necesitás abogado para iniciar el desalojo judicial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y el inquilino se va: lo más frecuente. Una intimación fehaciente suele motivar la entrega y un acuerdo sobre condiciones de entrega.

2) Acuerdo o mediación: se puede pactar un cronograma de entrega o una compensación por daños y gastos. Si hay mediación obligatoria según la jurisdicción, será paso previo.

3) Juicio de desalojo: si no hay acuerdo, el juzgado puede ordenar la desocupación. Si perdés el juicio como locador (por ejemplo, porque se demuestra prórroga tácita), podrías soportar costas. Si ganás, la ejecución depende de la situación patrimonial y el proceso puede requerir medidas de fuerza pública para efectivizar la salida.

Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar por daños o alquileres adeudados dependerá de la solvencia del inquilino; la sentencia y la ejecución son pasos distintos.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar pagos sin dejar constancia de condición (por ejemplo "este pago no implica prórroga").

• Cambiar cerraduras o efectuar desalojo por mano propia: puede volverse en tu contra.

• No enviar intimación fehaciente: perder la constancia dificulta la prueba.

• No verificar si hay mediación obligatoria en tu jurisdicción: saltarla puede complicar la tramitación judicial.

• Firmar acuerdos verbales con testigos débiles: siempre dejar por escrito.