Si la propiedad tiene obra clandestina o quedó inhabilitable para el uso que te prometieron, la otra parte no puede mantener la seña sin ofrecer solución: lo que importa es si existió ocultamiento o culpa. Primero conseguí pruebas técnicas y documentación municipal; después intimá pidiendo rescisión o reparación. Si no hay acuerdo, la demanda puede pedir resolución, reparación o indemnización.
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Para saber si podés reclamar tenés que comprobar tres cosas: qué se prometió para el uso del inmueble, si existía la obra clandestina o el daño antes de firmar o pagar la seña, y si el vendedor conocía y ocultó esa información. Si la construcción no estaba declarada ante la autoridad municipal o si hay un daño que impide habitar o explotar la propiedad como pactaron, eso configura un vicio o un riesgo que respalda tu reclamo.
Importan documentos: el contrato, la partida inmobiliaria y planos registrales, todo contacto con el vendedor, comunicaciones y, sobre todo, informes técnicos y certificados municipales que acrediten la falta de habilitación o la existencia de obra clandestina. El informe de un profesional y un certificado de la municipalidad o del organismo de control urbano son pruebas decisivas.
Actuaciones que podés hacer sin abogado: reunir pruebas, solicitar informes municipales, encargar la pericia técnica y enviar la intimación. Necesitás abogado si hay oferta de acuerdo, procedimientos administrativos municipales complejos, o para iniciar la demanda y coordinar pruebas periciales y medidas cautelares.
1) Se arregla con una carta. Si el vendedor es práctico, puede proponer rectificar la situación: pagar y ejecutar la obra conforme, regularizar la construcción o devolver la seña. Aceptar un arreglo puede ser razonable si soluciona el problema y el costo está cubierto.
2) Acuerdo en mediación. La mediación puede terminar en un convenio donde el vendedor se compromete a obra, regularización o compensación monetaria. Ese acuerdo puede homologarse y resultar ejecutivo, evitando la judicialización.
3) Juicio. La demanda puede concluir con la resolución del contrato, devolución de sumas y una indemnización por daños. Si perdés, además de la pérdida material podrías quedar obligado a pagar costas procesales. También puede ocurrir que la municipalidad imponga multas o medidas que compliquen la disponibilidad del bien; esas sanciones son un factor que influencia la negociación.
Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar depende del patrimonio del vendedor. Una sentencia favorable es útil pero su eficacia práctica está sujeta a la existencia de bienes embargables o seguros que respondan por la operación.
Podés gestionar la solicitud de informes y encargar la pericia sin abogado. Necesitarás un abogado cuando la otra parte ofrezca un arreglo, se niegue a regularizar o cuando la municipalidad inicie sanciones. Si hay riesgo de perder la posibilidad de recuperar la seña o de que te demanden por incumplimiento, el abogado es indispensable. Si no tenés recursos, consultá la posibilidad de justicia gratuita.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
Es una construcción realizada sin los permisos o las aprobaciones requeridas por la normativa local, o que excede lo autorizado. La municipalidad puede ordenar demoliciones, multar o impedir la habilitación hasta su regularización.
Sí: podés pedir reparación o regularización como remedio, y muchas veces las partes acuerdan así. Evaluá si la solución es viable técnica y económicamente antes de aceptar.
Sí: una clausura dificulta el uso y la venta del inmueble y reduce su valor. Esa acción municipal influye en la negociación y puede justificar la rescisión o una reducción del precio.
Depende del acuerdo y de la situación probada. Si el vendedor ocultó la ilegalidad, corresponde que asuma el costo. Si ambos conocían la situación, la solución puede ser compartida o acordada.
En la Argentina no es habitual que existan seguros de título como en otros países; si existiera una póliza concreta, revisá sus condiciones. Habitualmente la vía es civil por incumplimiento y responsabilidad por vicios.
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