El arrendador no realiza reparaciones necesarias, ¿qué puedes reclamar?

¿Tienes razón?

Para saber si podés reclamar tenés que considerar tres factores: si la reparación es de responsabilidad del propietario, si la falta afecta la habitabilidad y qué prueba existe sobre el origen y la magnitud del daño. Las reparaciones necesarias son aquellas que mantienen la vivienda en condiciones de uso, seguridad y saneamiento: problemas de agua, gas, cloacas, techos, humedad estructural y similares. Ciertas reparaciones menores o de mantenimiento cotidiano pueden corresponder al inquilino según el contrato, pero no pueden vulnerar la obligación general de conservar la cosa en condiciones aptas para su destino.

La distinción contractual entre ‘pequeñas reparaciones’ y ‘reparaciones mayores’ existe, pero no permite al propietario eludir su deber cuando el daño compromete la seguridad o el uso esencial del inmueble. Un informe técnico o presupuestos de profesionales ayuda a determinar la naturaleza y el costo de la reparación.

La prueba documental es central: contrato, inventario de entrega, comunicaciones, fotos y videos con fecha, presupuestos y, si es posible, informes técnicos. Sin esto, la disputa será una contraposición de relatos.

Cómo se soluciona

1. Documentá con detalle: fotos, videos, exportá mensajes y guardá cualquier comprobante. Si hay riesgo de seguridad (por ejemplo, problemas eléctricos) anotá la fecha en que lo detectaste y pedí a un técnico que deje un informe por escrito.

1. Mandá una intimación fehaciente: describí las reparaciones necesarias, adjuntá pruebas y pedí fechas para permitir el acceso. La intimación obliga a que exista constancia y, si terminás en juicio, es un elemento probatorio esencial.

1. Solicitá presupuestos y, si corresponde, presentalos en la mediación o negociación. Pedí a empresas o profesionales que detallen trabajos y costos.

1. Mediación previa u otras instancias administrativas: verificá si en tu jurisdicción la mediación es requisito de procedibilidad en este tipo de reclamos. Participar en una conciliación puede dar lugar a un acuerdo que especifique plazos, forma de pago y ejecución.

1. Acción judicial: si no hay acuerdo, podés iniciar una demanda solicitando la reparación y, en su caso, la indemnización por la pérdida del uso. También podés pedir medidas cautelares para que se realicen las obras cuando haya riesgo. Aquí la asistencia de un abogado es valiosa para la presentación de peritajes y la estrategia.

Lo que podés hacer solo: reunir prueba, enviar la intimación y buscar presupuestos. Lo que conviene delegar: gestionar peritajes complejos, solicitar medidas cautelares y litigar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o intimación: el propietario organiza la obra al recibir la intimación y los presupuestos. Es la solución más práctica y rápida.

2) Acuerdo o conciliación: se firma un convenio que establece quién paga, cómo se harán las tareas y si hay algún resarcimiento por el tiempo con problemas. Un acuerdo escrito evita incertidumbres y futuras discusiones.

3) Juicio: si no se llega a un arreglo, la demanda puede resultar en una orden judicial para reparar y en una compensación económica. Si ganás, la ejecución del fallo dependerá de la situación patrimonial del arrendador. Si perdés, podrías asumir las costas del proceso.

Y si ganás, ¿te pagan? La sentencia facilita el cobro, pero la existencia de bienes del demandado es determinante para la ejecución. Por eso muchas veces conviene un acuerdo que garantice cumplimiento inmediato.

Errores que arruinan el caso

• No conservar las pruebas del reclamo inicial (fotos sin fecha, chats no exportados).
• Permitir que el problema se agrave sin notificar por escrito: la acumulación de daños puede ser usada en contra si el juez interpreta negligencia.
• Pagar o contratar reparaciones sin presupuesto previo o sin pedir constancia escrita: después será difícil recuperar ese gasto.
• Firmar documentos vagas donde el propietario se compromete sin plazos ni detalles técnicos.