Vendieron la casa sin cancelar la hipoteca

¿Tienes razón?

Que la hipoteca siga anotada en el Registro no siempre significa que vos estés mal: lo clave es leer la escritura de compraventa y los documentos que acompañaron la operación. Tres factores determinan tu posición: 1) lo que pactaron en la escritura sobre la liberación de la hipoteca; 2) si el precio pagado incluyó la cancelación y el vendedor prometió extinguir la carga; y 3) si hubo acreditación de la cancelación ante el Registro. Si la escritura indicaba que la hipoteca debía cancelarse y no fue así, el vendedor incumplió su obligación y podés exigirle la liberación o compensación. Si la escritura no hizo esa previsión y la hipoteca sigue, corrés el riesgo de que el acreedor hipotecario reclame sobre el inmueble.

Además, tenés que distinguir entre una hipoteca formalmente cancelada pero mal anotada y una hipoteca todavía vigente. A veces la cancelación existe pero no está actualizada en la partida: en ese caso la solución suele ser técnica y administrativa. Si la hipoteca está vigente, tu derecho a la posesión no desaparece, pero la carga puede afectar la titularidad frente a terceros.

Cómo se soluciona

1. Pedí la partida registral actual y copia de la escritura de compraventa. Revisá si la escritura incluye una cláusula que obliga al vendedor a cancelar la hipoteca y qué plazo o modalidad se acordó.
2. Exigí al vendedor la constancia de cancelación de la hipoteca emitida por el acreedor hipotecario o el banco. Si el vendedor dice que ya la canceló, pedí comprobante del turno o del trámite y la constancia registral de cancelación.
3. Si el vendedor no colabora, mandale una intimación fehaciente (carta documento) reclamando la cancelación y la regularización registral; detallá lo que pedís y adjuntá copia de la escritura. Conservá la constancia de envío.
4. Si la hipoteca está vigente por falta de pago del vendedor ante el acreedor, valorá exigir que el vendedor cancele la deuda o que entregue un seguro de caución o garantía equivalente que proteja tu adquisición. En muchos casos, el comprador negocia con el vendedor que parte del precio se retenga hasta la liberación registral.
5. Si no hay respuesta, la vía judicial puede ser una demanda por incumplimiento contractual para que el vendedor cancele la hipoteca y resarza daños y gastos de regularización. Otra opción es una acción reivindicatoria o declarativa de dominio si la situación lo justifica. El juzgado puede ordenar medidas conservatorias sobre la partida o medidas cautelares ante el riesgo de ejecuciones.

Qué podés hacer hoy: solicitar el informe registral y mandar la intimación fehaciente al vendedor pidiendo la documentación de cancelación. No firmes papeles que reduzcan tus derechos sin consultar. Si te ofrecen un arreglo en efectivo para solucionar el problema, consultá a un abogado antes de aceptar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con entrega de la constancia de cancelación: lo habitual es que el vendedor aporte la constancia del acreedor y el escribano complete la inscripción. Esto soluciona la incertidumbre y permite la libre disposición del inmueble.

2) Acuerdo o mediación: si hay desacuerdo sobre quién debe asumir el costo de la cancelación, la mediación o un acuerdo privado pueden resolverlo. Aceptar menos dinero a cambio de una rápida solución puede tener sentido si preferís evitar la demora.

3) Juicio: si el vendedor no colabora, podés demandarlo por incumplimiento. El juez puede ordenar la cancelación y condenar al vendedor a indemnizar gastos. Si perdés, podrías quedar con una hipoteca vigente y sin recursos para hacer ejecutar la condena si el vendedor es insolvente.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia que ordena la cancelación deja la cuestión resuelta en derecho; el cobro de costas o indemnizaciones depende de la existencia de bienes ejecutables del demandado.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la partida registral desde el inicio.
• Firmar una escritura sin una cláusula clara sobre la liberación de la hipoteca.
• No intimar fehacientemente al vendedor antes de iniciar acciones judiciales.
• Aceptar promesas verbales del vendedor sin comprobantes.
• No retener una parte del precio si había riesgo conocido de carga vigente.