He vendido mi vivienda y el comprador reclama vicios ocultos, ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Tres factores definen si estás obligado a responder por vicios ocultos: si el defecto estaba preexistente al momento de la venta, si era ocultable y no informaste, y si el comprador actuó con diligencia en la recepción del inmueble. Si el defecto es anterior y no era visible con una inspección ordinaria, la ley admite que el comprador reclame. En cambio, si el problema nace por el uso posterior, o por falta de mantenimiento a cargo del comprador, no correspondería tu responsabilidad.

También influye lo que quedó pactado en el contrato: si existe una cláusula de estado de conservación “visto y conforme” o una renuncia de garantías, eso altera el escenario. Sin embargo, no todas las renuncias son absolutas: una ocultación dolosa o una falsedad probada puede anular defensas basadas en cláusulas contractuales.

Finalmente, importan las pruebas: fotos y videos de la vivienda al momento de la entrega, constancias de reparaciones previas, constancias de avisos al comprador sobre problemas conocidos y todo documento que demuestre el estado entregado. Si el comprador no pudo detectar el vicio con una inspección razonable, el reclamo puede prosperar.

Cómo se soluciona

1) Pedí por escrito la descripción del reclamo. Exigí que el comprador detalle el defecto, cuándo se manifestó y las consecuencias. La respuesta por escrito te permite preparar defensa y solicitar pruebas.

2) Reuní tu propia prueba. Buscá fotografías, mensajes, comprobantes de arreglos anteriores, presupuestos o facturas de reparaciones que acrediten el estado previo. Si tenías un informe de inspección anterior a la venta, presentalo.

3) Solicitá un informe técnico independiente. Un peritaje que determine origen y antigüedad del daño es central. Contratá o proponé un profesional independiente para comparar posiciones técnicas.

4) Respondé mediante carta documento o comunicación fehaciente. Contestá indicando que solicitás pruebas y ofreciendo colaborar en la evaluación. Evitá admitir responsabilidad por escrito. Conservá constancia de todo envío.

5) Negociación o mediación. Si el informe técnico no es concluyente, proponé una solución intermedia o mediación. Un acuerdo puede evitar costas y la publicidad de un juicio.

6) Defensa judicial. Si el comprador demanda, prepará la defensa con todos los documentos y peritajes. La estrategia depende de la prueba técnica y de las cláusulas contractuales.

Qué podés hacer solo: reunir documentación y responder por escrito pidiendo pruebas y proponiendo pericia compartida. Cuándo llamar a un abogado: si el comprador ya te intimó fehacientemente, si la reparación implique costo alto o si te amenazan con demanda.

Qué puede pasar

1) Se arregla con comunicación y reparación. Muchos reclamos se resuelven con la presentación de la prueba y el ofrecimiento de reparar o colaborar. Un acuerdo de reparación firmado y con comprobantes te libera de futuras reclamaciones por ese punto.

2) Acuerdo o conciliación. Si se llega a un acuerdo económico o de obra mediante mediación, evitás un juicio y los costos procesales. Un acuerdo bien redactado limita riesgos posteriores.

3) Juicio. Si hay demanda, el tribunal valorará la prueba técnica y contractual. Si perdés, podés ser condenado al pago de la reparación y a las costas procesales; si ganás, el comprador puede quedar con la condena pero la ejecución depende de su solvencia. Además, perder puede implicar daño reputacional si sos persona que vende inmuebles con frecuencia.

Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia favorable aclara tu situación pero la ejecución depende de si el comprador tiene bienes sobre los cuales ejecutar.

Errores que arruinan el caso

• Admitir por escrito la existencia del defecto sin antes pedir pericia.
• No conservar comprobantes de reparaciones y fotos de la entrega.
• Rehusar la pericia conjunta y actuar de forma agresiva: eso suele empujar a la otra parte a litigar.
• Ignorar una intimación fehaciente: no contestarla complica la defensa.
• Firmar acuerdos verbales sin dejar constancia escrita y desglosada.