Tengo filtraciones y discuto quién paga la reparación

¿Tienes razón?

La respuesta depende de tres ejes: dónde nace la filtración, qué se dañó y qué establecen el título y el reglamento de copropiedad. Si el agua proviene de un elemento común (por ejemplo, una cañería comunitaria, una terraza del edificio, una junta de mampostería común) la obligación de reparar suele ser del consorcio. Si la filtración nace de una instalación propia del departamento (por ejemplo, una canilla, un artefacto o un caño exclusivo del departamento), la responsabilidad recae en el propietario del departamento de origen.

También importa el daño: reparar la infraestructura que causó la filtración es distinto a la reparación interna del departamento damnificado. Muchas veces hay responsabilidad compartida: el consorcio arregla la cañería común y el dueño del departamento reclama el arreglo de su interior al responsable directamente o por vía judicial.

La prueba técnica es clave: fotos y videos con fecha ayudan, pero la pericia técnica que determine la traza del agua y el punto de ingreso es lo que resuelve la discusión en la práctica. Si el administrador no hace lo necesario, necesitás dejar constancia por escrito y exigir que se coordine una inspección o pericia.

Cómo se soluciona

1. Documentá el daño: fotos y videos del origen y del efecto, con fechas. Guardá comprobantes de gastos para mitigación (por ejemplo, empeños para sacar agua o para cubrir provisoriamente).

1. Hacé la intimación por escrito y fehaciente al administrador y al propietario del departamento presunto responsable si lo sabés. Adjuntá las pruebas. Exigí la intervención para evitar mayores daños y la coordinación de una inspección técnica.

1. Coordiná una pericia técnica. Si el consorcio acepta, la pericia puede ser acordada por las partes y su dictamen servirá para determinar la traza y la responsabilidad. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede ordenar una pericia de oficio.

1. Revisá el seguro del consorcio y las pólizas individuales. El consorcio suele tener un seguro que cubre ciertos daños estructurales y, en ocasiones, daños a bienes privados. Presentá el reclamo al administrador para que gestione la denuncia ante la aseguradora del consorcio; guardá toda la documentación que la compañía pida.

1. Si no hay acuerdo: mediación o demanda civil. La mediación es útil para acordar quién paga y cómo se reparan los daños. Si no se resuelve, la demanda puede pedir reparación del daño y la imputación de costos según la pericia. Un abogado ayuda a calcular la reparación adecuada y a gestionar la prueba técnica.

Qué podés hacer sin abogado: documentar, enviar la intimación fehaciente y pedir la intervención del administrador y una pericia. Necesitás abogado si hay que litigar, si la aseguradora se niega a cubrir o si la otra parte cuestiona la traza técnica.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y gestión del seguro. Muchas filtraciones se resuelven cuando el administrador denuncia el siniestro y la aseguradora del consorcio paga la reparación de la parte que le corresponde. El acuerdo suele incluir la reparación del elemento común y, a veces, la compensación por daños en el interior.

2) Acuerdo o conciliación. Podés acordar que una parte pague directamente la reparación del interior mientras el consorcio se encarga de la fuente. Un acuerdo práctico puede implicar reparaciones coordinadas y un cronograma de obra.

3) Juicio. En un juicio, la pericia técnica es central. Si ganás, la sentencia puede imputar el costo al responsable y ordenar la reparación. Si perdés, podrías afrontar costas procesales y quedarte con el daño sin reparación si la contraparte es insolvente. Además, una sentencia a tu favor no garantiza el cobro inmediato: la ejecución depende de la situación patrimonial del condenado.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia habilita la ejecución pero cobrar depende de que la parte condenada tenga bienes o recursos. Por eso, a veces un acuerdo con pago parcial y garantías es más efectivo que una sentencia que tarde en convertirse en dinero.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el daño desde el inicio: sin fotos con fecha o comprobantes de mitigación perdés influencia.
• No intimar fehacientemente al administrador o al presunto responsable: la falta de constancia complica la prueba de notificación.
• Empezar arreglos sin coordinar las responsabilidades: obras mal registradas o facturas a nombre equivocado dificultan la reclamación.
• No revisar la póliza del consorcio antes de reclamar: a veces la cobertura existe y se desaprovecha.
• No pedir pericia técnica a tiempo: la traza del agua puede alterarse y dificultar determinar la fuente.