Si la superficie del inmueble es menor que la que te vendieron, la otra parte no puede quedarse con la seña sin más: lo que decide es cómo quedó pactada la venta y qué pruebas tenés. Lo primero es conseguir un informe técnico y reunir todo lo escrito y las comunicaciones. Con eso podés reclamar por escrito y, si hace falta, iniciar la vía judicial para resolver precio, rescindir o pedir indemnización.
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Tres cosas determinan si tenés un caso sólido: qué se acordó por escrito, cuánto difiere la superficie real de la anunciada y qué pruebas podés reunir. Si el contrato o el aviso publicitario consignó una superficie concreta y la medición profesional demuestra una diferencia significativa, tenés una base para reclamar. Si la descripción fue genérica o se incluyó la fórmula "aproximados" o "según planos", la discusión se complica. También importa quién disponía de la información: si el vendedor ocultó o falseó datos técnicos, eso pesa a tu favor; si la diferencia proviene de errores de medición comunes y ambos ignoraban el hecho, la solución puede pasar por ajustar el precio.
Documentos que mirará un juez o un mediador: el contrato de compraventa o el recibo de arras, los avisos o publicaciones, planos y mensuras anteriores, y cualquier comunicación escrita entre las partes. La pericia técnica es clave: un informe de un agrimensor o arquitecto que explique método y hallazgos es la prueba decisiva.
En cada paso podés actuar solo: la intimación la podés hacer vos; la medición técnica la podés encargar como particular. Necesitás abogado si la otra parte responde con una oferta de acuerdo o si la discusión exige una presentación judicial o pericial compleja.
1) Se arregla con una carta. Suele ocurrir que, ante la copia del informe técnico, el vendedor proponga devolver la seña o aceptar un ajuste de precio razonable. Este arreglo es la salida más rápida y evita costas judiciales. Evaluá si la propuesta te compensa: un acuerdo más bajo que lo pretendido puede ser preferible si te importa cerrar la operación pronto.
2) Acuerdo en mediación o conciliación. Si la instancia previa existe y se convoca, puede dictarse un acuerdo que obligue a ambas partes. El acuerdo puede incluir devolución de la seña, reducción del precio o incluso que el vendedor realice obras correctivas. Un convenio homologado tiene fuerza ejecutiva.
3) Juicio. Si la causa llega a juicio, el juez evaluará las pruebas técnicas y las comunicaciones. Si ganás, las resoluciones posibles son la resolución del contrato con devolución de sumas y eventualmente daños, o la reducción del precio. Si perdés, podrías conservar el inmueble con el precio pagado y enfrentar costas procesales. Tené presente que una sentencia contra una persona insolvente puede ser difícil de cobrar; la sentencia es un título pero su eficacia depende de la situación patrimonial del deudor.
Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia es el primer paso: si el demandado tiene bienes o ingresos, se podrá ejecutar. Si está en una mala situación patrimonial, la sentencia será un crédito que puede demorar en cobrarse. Por eso muchas veces un acuerdo inmediato, aunque menor, es mejor que una sentencia que tarde en pagarse.
La primera intimación y la solicitud de medición las podés gestionar vos. Contratá un abogado cuando la otra parte ofrezca un acuerdo, se niegue a devolver la seña o aparezcan defensas técnicas. Si calificás para justicia gratuita, informálo; un abogado te ayudará a decidir entre aceptar un arreglo o litigar y a presentar la pericia correctamente.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
Sí: una captura de pantalla del aviso con fecha visible es prueba de lo que se ofreció. Guardala junto al enlace y a la página completa. Si el anuncio se borró, la captura vale más que nada. También sirve cualquier documento impreso donde conste la medida.
Depende del texto: si el anuncio o el contrato decía "aproximados" puede debilitar tu reclamo. De todos modos, si la diferencia es grande o hubo ocultamiento, ese argumento no siempre alcanza y podés reclamar un ajuste o la resolución.
Los seguros de vivienda no suelen cubrir discrepancias de superficie; son para daños. La vía es civil por incumplimiento o por vicios ocultos si aplica. Verificá tu póliza pero no esperes que el seguro resuelva este conflicto.
Sí: los mensajes son prueba documental si se mantienen o exportan. Conviene exportar la conversación y conservar la traza de fecha y contacto. Los jueces valoran este tipo de prueba junto con la pericia técnica.
Podés solicitarlo y es prudente hacerlo antes de la escritura. Si el vendedor se niega, eso puede ser indicio de problema; aun así, se recomienda disponer por escrito la petición para usarla como prueba.
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