Me donaron la casa pero tiene hipoteca y el banco reclama

¿Tienes razón?

Tres factores determinan tu posición cuando te donan una casa con hipoteca: qué dijo la escritura de donación sobre la asunción de cargas, a nombre de quién está la hipoteca y si el banco consintió la transmisión. Si la escritura te obliga a responder por el crédito o si aceptaste expresamente la asunción de la deuda, tu responsabilidad es más clara. Si la donación fue pura y el deudor original conserva la obligación registral, el banco sigue pudiendo reclamar al deudor registral y, en ciertos supuestos, ejecutar la garantía sobre el inmueble, afectando al nuevo titular.

Además importa si el banco fue notificado y dio consentimiento al cambio de titularidad: los contratos de hipoteca suelen contener cláusulas sobre cesión de bienes y la necesidad de consentimiento bancario para transferencias. Tampoco es lo mismo que la hipoteca esté cancelada registralmente a que exista sólo un crédito en trámite de pago. El Registro de la Propiedad y la documentación del préstamo son esenciales: certifican si existe una hipoteca vigente, su monto y su orden.

Si al aceptar la donación no te informaron sobre la hipoteca o hubo dolo u ocultamiento, podés tener fundamentos para reclamar la nulidad o la resarcibilidad, según las circunstancias. Pero si aceptaste con conocimiento o firmaste documentos que asumen la deuda, revertir la situación será más difícil.

Cómo se soluciona

1. Reuní la documentación.

• Pedí la escritura de donación, la documentación del crédito hipotecario y un informe registral del inmueble. Estos papeles determinan qué cargas existen y a nombre de quién.

1. Consultá con el banco.

• Preguntá al acreedor hipotecario cómo figura la deuda y si reclaman el pago. A veces el banco no reclama inmediatamente y busca regularizar la situación con el deudor original.

1. Evaluá la posibilidad de cancelar o reestructurar la deuda.

• Si podés afrontar la deuda y querés conservar el inmueble, negociar con el banco la asunción o reestructuración es una alternativa; el banco decide si acepta o exige garantías adicionales.

1. Considerá reclamar si hubo ocultamiento o dolo.

• Si quien te donó ocultó la existencia de la hipoteca para inducirte al error, un abogado podrá evaluar acciones para anular la donación o exigir una compensación por los perjuicios. La estrategia varía si la ocultación fue deliberada.

1. Medidas cautelares.

• Si el banco amenaza ejecutar la hipoteca, el abogado puede explorar medidas cautelares para suspender la ejecución mientras se decide la cuestión principal, siempre que existan argumentos fundados.

Qué podés hacer solo: pedir informe registral, conseguir la escritura y la documentación del préstamo, comunicarte con el banco para conocer su postura. Cuando llamar al abogado: si te piden pago inmediato, si hay intimación de ejecución hipotecaria, o si descubrís que te ocultaron la hipoteca al donar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo: Es posible negociar con quien te donó una compensación o con el banco un plan que te permita conservar la casa. Un acuerdo puede incluir el pago parcial de la deuda o la formalización de la asunción con condiciones.

2) Acuerdo con el banco o mediación: Muchas situaciones se resuelven con reestructuración del crédito o con la firma de una novación que permita que el nuevo titular asuma la deuda bajo condiciones pactadas. La mediación puede facilitar un acuerdo que evite ejecución.

3) Juicio y ejecución hipotecaria: Si no hay acuerdo y el banco inicia ejecución por la hipoteca, el inmueble puede ser afectado y eventualmente rematado. En juicio podés alegar ocultamiento o vicios en la donación; si el juez da lugar, la resolución puede ordenar la reparación y, en ciertos casos, la restitución del bien al donante. Pero aun ganando, la ejecución sobre el inmueble puede mantenerse si la garantía existe y no se cancela la deuda.

Un punto clave: una sentencia favorable no siempre evita la ejecución si no hay quien pague la deuda. Por eso la valoración del estado patrimonial del deudor y la negociación con el banco son parte central de la estrategia.

Errores que arruinan el caso

• No pedir informe registral de inmediato: perderás tiempo valioso para comprender cargas.
• Firmar la asunción de la deuda sin leer la escritura o sin asesoramiento.
• No comunicarte con el banco para conocer la postura y negociar opciones.
• Vender o transferir el inmueble sin resolver la hipoteca: podés provocar mayor conflicto y responsabilidades.
• Aceptar acuerdos verbales con el donante sin dejar constancia escrita y firmada.