Divorcio mutuo acuerdo y reparto de la vivienda habitual

¿Tienes razón?

Tener razón sobre la vivienda depende de quién figura como titular registral y de cómo se adquirió el inmueble. Si la casa está a nombre de ambos, forma parte del patrimonio común y puede repartirse en el convenio. Si está solo a nombre de uno, la discusión es distinta: puede existir derecho de uso o compensaciones si se demuestra aporte común. También es relevante si hay hipoteca, embargo, o si la vivienda está afectada por medidas de protección de menores o por derechos de terceros.

El juez valorará la titularidad registral, la fecha de adquisición, las aportaciones económicas y la situación de hijos y convivientes. Si vivís con hijos, la preservación del hogar es un factor que suele influir en la negociación y en la homologación del convenio.

Cómo se soluciona

1. Reuní documentación: escritura pública, comprobantes de pago del inmueble, certificados de dominio, plano, constancias de hipoteca o gravámenes, liquidaciones de expensas y comprobantes de servicios. Si el inmueble fue comprado con parte de un progenitor o con fondos previos, buscá contratos y transferencias que lo prueben.

1. Identificá la situación registral y gravámenes: pedí al Registro de la Propiedad Inmueble el estado registral y si hay hipotecas o embargos. Esto condiciona las opciones reales de reparto.

1. Evaluá opciones prácticas: adjudicación a uno de los cónyuges con compensación al otro; venta y reparto del producto; uso temporal por quien convive con hijos; o incorporación de la vivienda como parte de la compensación patrimonial por pensión o deudas. Pensá también en alternativas: que uno quede en la casa y el otro reciba bienes equivalentes.

1. Acordá la forma de transferencia y su seguridad: si el adjudicatario debe pagar una compensación, definí la forma de pago y garantías. Evitá transferir la escritura antes de recibir la contraprestación. Si se acuerda venta, pactá quién asume los gastos de comercialización, impuestos y comisiones.

1. Homologación y registro: una vez acordado, presentá el convenio para su homologación y, si corresponde, llevá a cabo las inscripciones necesarias en el Registro de la Propiedad. En algunos casos, la formalización requiere acta notarial o escritura pública.

Qué podés hacer solo: reunir títulos y proponer alternativas. Necesitás abogado para redactar la escritura de adjudicación, para tramitar la inscripción o para negociar con acreedores si existen hipotecas. Si corresponde, podés solicitar asistencia judicial gratuita.

Qué puede pasar

1) Solución por acuerdo privado y adjudicación. Es común que uno de los cónyuges quede con la vivienda y compense al otro con dinero o con otros bienes. Ventaja: evita venta en mercado y permite continuidad. Riesgo: si la compensación no se documenta bien o el pago no es trazable, después puede haber conflictos para ejecutarla.

2) Venta y reparto del producto. Vender el inmueble y repartir lo obtenido evita disputas sobre titularidad y valor. Ventaja: liquidación clara. Inconveniente: demora por la venta y costos de escrituración, impuestos y comisiones.

3) Regulación de uso temporal y posterior liquidación judicial. A veces se acuerda que uno permanezca en la casa durante la crianza de hijos y se fija un plazo o condición para la venta futura. Si no se cumple, puede derivar en ejecución judicial. Riesgo: que la vivienda se deteriore o que aumenten gastos impagos.

Y si ganás, ¿cobrás? Si una sentencia te adjudica la vivienda o te otorga una compensación, la efectividad depende de la existencia de bienes para ejecutar o de que la otra parte cumpla la relocalización. Una orden judicial facilita la inscripción de la transferencia, pero si la parte contraria no tiene patrimonio, la sentencia puede quedar como crediticia.

Errores que arruinan el caso

• Firmar adjudicaciones sin garantía de pago: que te den un pagaré sin garantía real es frecuente y peligroso.

• Transferir la escritura antes de recibir la compensación o sin homologación judicial cuando corresponde.

• No verificar hipotecas o embargos: podés heredar una carga que desconocías.

• No incluir quién paga expensas, impuestos y servicios mientras se define la situación: acumular deuda complica la ejecución.

• Olvidar los derechos de ocupación para hijos o convivientes: no regularizar esto puede generar reclamos posteriores.