Discrepancias con la promotora por superficies edificables

¿Tienes razón?

La respuesta depende de tres cosas: lo que firmaste (el contrato y los planos), el estado registral y catastral del terreno, y la normativa urbanística que aplica al lote. Si el contrato fija una superficie edificable concreta o remite a unos planos aprobados, eso te da una base fuerte. Si no viene detallado y la promotora se apoya en una interpretación de la ordenanza municipal, la disputa pasa por la normativa local y por pruebas técnicas (mensura, plano aprobado, informes de arquitectura). También pesa si hubo publicidad o folletos comerciales que prometían una superficie determinada; esa publicidad puede servir como prueba contractual o extracontractual.

Otro factor decisivo es la existencia de errores objetivos: una mensura oficial o un plano aprobado que muestra menor m2 que los que te prometieron te da una posición sólida. En cambio, si la diferencia es por criterios de cómputo (qué se considera superficie cubierta, semicubierta, balcones, terrazas) la discusión es técnica y se resuelve con pericias.

Finalmente, importa si la promotora ya te ofreció soluciones o compensaciones. Si hizo una oferta de pago o reubicación, eso cambia el riesgo y el momento para buscar asesoramiento profesional.

Cómo se soluciona

1. Reuní la documentación técnica y comercial. Buscá: el contrato de compraventa o reserva, anexos y planos, el folleto de ventas, los comprobantes de pago, la escritura o boleto, la mensura catastral y cualquier comunicación por escrito con la promotora. Si tenés conversaciones de WhatsApp o correos con promesas concretas, exportalas y guardalas como PDF.

1. Conseguí los planos aprobados y la normativa local. Solicitá en la municipalidad los planos aprobados para el inmueble y la ordenanza de zonificación aplicable. Copias de expedientes municipales y actas pueden mostrar límites de ocupación y coeficientes. Si la municipalidad ya emitió un certificado que contradice lo que te dijo la promotora, eso es muy relevante.

1. Pedí una mensura y un informe técnico. Un agrimensor o un estudio de arquitectura deberá medir y explicar qué se computa como superficie. Pedí presupuesto y que el informe explique claramente la metodología de cálculo (superficie cubierta, cocheras, balcones, etc.).

1. Intimación fehaciente a la promotora. Enviá una comunicación por un medio fehaciente (carta documento o similar) pidiendo aclaración y proponiendo solución: rectificación de planos, compensación económica o rescisión, según lo que busques. Guardá constancia de envío y recepción.

1. Negociación o mediación. Muchas disputas se cierran con un acuerdo: compensación económica, modificación de entrega, entrega de un espacio alternativo. La mediación previa puede ser obligatoria según la materia y la jurisdicción y, aunque no siempre, facilita un arreglo.

1. Vía judicial. Si no hay acuerdo, la vía judicial es una opción: se puede reclamar cumplimiento, indemnización o resolución del contrato. En procedimientos se pedirán peritajes, informes municipales y la prueba documental que reuniste.

Qué podés hacer vos hoy: exportar chats y correos, pedir los planos municipales, sacar copia del contrato y pagar la mensura si podés. Cuándo conviene llamar a un abogado: si la promotora ya hizo una oferta o si la diferencia afecta la viabilidad de la vivienda o la inversión.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y una oferta de la promotora. Es habitual que la promotora proponga compensación económica, una mejora o una readecuación de planos. Aceptar un acuerdo puede ser práctico si la compensación es razonable frente al tiempo y coste de un juicio.

2) Acuerdo o conciliación. Llegar a un convenio formal (mediación o acuerdo privado) permite fijar plazos de ejecución y garantías. Un acuerdo firmado evita incertidumbres: si la promotora incumple, tenés prueba clara para ejecutar lo pactado.

3) Juicio. Si llevás el caso a la justicia, puede haber peritajes y la decisión judicial puede ordenar reparación, indemnización o rescisión del contrato. Atención: una sentencia favorable no garantiza el cobro inmediato si la promotora es insolvente; puede quedar una ejecución pendiente. Además, si perdés, podrían fijarse costas procesales. El riesgo de costas suele depender de la conducta procesal de las partes.

Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia te da título ejecutivo para cobrar, pero si la promotora no tiene bienes suficiente, la efectividad depende de su patrimonio. Por eso, al negociar conviene valorar la liquidez y garantías que ofrece la contraparte.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la publicidad y folletos de venta: son prueba valiosa y muchas veces se tiran.
• No pedir o conservar el plano aprobado municipal: sin él la discusión técnica es más difícil.
• Hacer arreglos verbales o aceptar propuestas orales sin confirmación escrita.
• Eliminar chats o mensajes antes de exportarlos: se pierde evidencia.
• Firmar renuncias o aceptar un comprobante que diga “conforme” sin leerlo: podés perder una vía de reclamo.