Discutimos el saldo final y las cuentas de ajuste al escriturar

¿Tienes razón?

Lo que decide si la exigencia del vendedor es válida depende de cuatro cosas: el contrato que firmaron (si existe y qué dice sobre ajustes), los comprobantes de los pagos que hiciste, el detalle concreto de las cuentas de ajuste que te presentaron y las normas aplicables sobre gastos, impuestos y comisiones. Si el contrato prevé que determinadas partidas se prorratean o se líquidan al momento de la escrituración, el vendedor puede pedirlas; si no hay cláusula expresa y no hay práctica clara, corresponde discutirlas. Otra variable es la fecha y la forma en que se comunicaron esos cargos: una novedad en el momento de firmar suele ser menos sólida que una liquidación previa acompañada de documentación.

Fotos, chats y recibos importan: un comprobante de transferencia o un recibo firmado por el vendedor te ponen en posición fuerte. Si no dejaste constancia de pagos previos, la discusión sigue siendo tuya, pero vas a necesitar reconstruir la prueba con extractos bancarios, comprobantes de tarjeta y testigos.

Cómo se soluciona

1. Reuní toda la documentación. Buscá el contrato de compraventa, cualquier recibo, constancia de avances o pagos de seña, extractos bancarios y comprobantes de transferencia. Exportá las conversaciones de WhatsApp o emails: usá la función de exportar para dejar un archivo y guardalo en dos lugares. Si te dieron un detalle de cuentas en papel, sacale fotos y pedí una copia digital.

1. Pedí por escrito el detalle de las cuentas de ajuste. Mandá una nota o carta documento pidiendo que te envíen la liquidación firmada y el fundamento de cada partida (por ejemplo, impuestos prorrateados, expensas, tasas, timbres, certificaciones). Guardá la constancia de envío y la respuesta.

1. Revisá la liquidación punto por punto. Compará con los comprobantes que tenés: por ejemplo, si te cargan expensas, pedí el comprobante del período y verificá el prorrateo; si te cargan impuestos, pedí la base de cálculo y la constancia de vencimiento. Si detectás errores formales (sumas mal hechas, partidas duplicadas, conceptos no previstos en el contrato), hacelo saber por escrito.

1. Intentá acordar una rectificación. Muchas veces se arregla con una rectificación por escrito o una nueva liquidación. Si la otra parte acepta, pedí que la rectificación quede por escrito y acompañada de la nueva propuesta de escrituración.

1. Si no se arregla: mediación o demanda. En la mayoría de los conflictos contractuales civiles y comerciales, la mediación previa es obligatoria. Presentá la prueba y el detalle de lo que pagaste. Si la mediación fracasa, la vía judicial es la alternativa; allí se discutirá la validez de los cargos y la cuantía. En la demanda, el juez evaluará contrato, comportamiento de las partes y prueba documental.

1. Qué podés hacer vos sin abogado y cuándo pedir uno. Podés solicitar el detalle, reunir comprobantes y participar en la mediación por tu cuenta. Necesitás abogado cuando la otra parte ya tiene representante, si te ofrecen un acuerdo que implica renunciar a derechos o cuando hay discrepancias importantes en la prueba o en la cuantía.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y una rectificación: muchas diferencias son errores o ajustes contables que se corrigen. En este escenario, firmás la escritura con la liquidación corregida y el problema termina. Un arreglo así suele ser más rápido y menos costoso que litigar.

2) Acuerdo o conciliación en mediación: pueden pactar que se compense una parte del cargo, que se aplace un ítem o que se haga una nota en la escritura que deje constancia del acuerdo. Un acuerdo tiene la ventaja de certeza y de evitar costos y demoras judiciales; a veces conviene aceptar menos si elimina incertidumbre.

3) Juicio: si no hay acuerdo, se litiga y el juez decide. Si perdés, podrías quedar obligado al pago de la diferencia y a las costas procesales; si ganás, obtendrás una declaración de nulidad o reducción de partidas y, eventualmente, el reintegro. Tené presente que una sentencia contra quien no tiene bienes puede ser difícil de ejecutar: una sentencia no garantiza por sí sola el cobro si la parte es insolvente.

Y si ganás, ¿cobrás?: depende. Si la otra parte tiene bienes y se puede ejecutar la sentencia, normalmente se puede obtener el pago; si es insolvente, la sentencia puede quedar como título pero sin efectivo. En la práctica, por eso muchos acuerdos son la vía preferida.

Errores que arruinan el caso

• No guardar comprobantes de pago ni extractos bancarios: sin ellos es más difícil probar lo que efectivamente pagaste.
• Firmar la escritura sin pedir la liquidación detallada por escrito: firmar implica aceptar la liquidación que aparece en el acto.
• Reconocer deuda por escrito en un correo o nota sin una contrapartida: una confesión escrita puede facilitar que te cobren.
• No exportar conversaciones electrónicas: si falta la prueba digital en un formato fuera de la app, puede perderse.
• Dejar pasar la etapa de mediación creyendo que la propuesta judicial será más rápida: la falta de mediación obligatoria puede atrasar el proceso.