Tengo deudas hipotecarias y la vivienda puede verse afectada por el concurso

¿Tienes razón?

La existencia de una hipoteca implica que hay una garantía real sobre un bien determinado: la vivienda. En términos prácticos, la hipoteca sigue existiendo dentro del concurso y el acreedor hipotecario puede reclamar su ejecución si la deuda está vencida y no hay acuerdo. Lo que define la realidad es si la hipoteca es previa (estaba constituida antes del concurso) y si la deuda corresponde al deudor concursado o a otra persona. También importa si el bien fue afectado como garantía preferente por otros acreedores o si existen medidas cautelares sobre el inmueble.

Para el deudor persona física o la empresa, la posibilidad de conservar la vivienda depende de la voluntad del acreedor y de la capacidad de presentar alternativas: pago, reestructuración o garantías complementarias. Si la hipoteca es real y válida, la acción del acreedor para ejecutar la garantía no desaparece con el concurso, aunque su tratamiento en la masa puede variar según si se aprueba un convenio que incluya ese crédito.

Cómo se soluciona

1. Reuní la documentación de la hipoteca: escritura, plan de amortización, recibos de pago, constancias de refinanciación, y cualquier comunicación con el banco. Digitalizá todo y guardá copias.

1. Verificá la titularidad y la afectación: confirmá que la hipoteca grava efectivamente la vivienda en cuestión y que figura correctamente en el registro de la propiedad. Si hay dudas sobre anotaciones posteriores, consultá el estado de dominio.

1. Presentá el crédito hipotecario en el concurso: tanto vos como el banco deben dejar constancia en el expediente concursal. Si representás al acreedor o sos el deudor, asegurá que la clasificación de la deuda esté clara.

1. Negociá con el acreedor hipotecario: a menudo el banco prefiere negociar una reestructuración o una tolerancia que no perder la garantía, porque una venta judicial suele demorar y reducir el precio. Pedí que cualquier plan quede por escrito y con garantías reales o avales si es posible.

1. Evaluá alternativas de financiamiento o aporte: si existe posibilidad de aportes de terceros o refinanciación por parte de otro banco, presentá propuestas concretas que demuestren viabilidad. El juez o el síndico valorarán propuestas serias que maximicen el valor para la masa.

1. Prepará defensa frente a ejecución: si el acreedor inicia ejecución hipotecaria, revisá títulos y verificá eventuales vicios formales en la constitución de la hipoteca o en la transmisión de la deuda. Esto suele requerir asesoramiento legal y registral.

Qué podés hacer solo vs cuándo necesitás abogado:

• Podés reunir la documentación de la hipoteca, revisar el estado registral y presentar el crédito en el expediente concursal sin abogado en etapas iniciales.
• Necesitás abogado para negociar con bancos grandes, para defender ejecuciones hipotecarias, o para impugnar la validez de la constitución de la hipoteca o su monto. Si la otra parte ya te ofreció un acuerdo, consultá con un abogado: puede valer la pena.

Qué puede pasar

1) Acuerdo extrajudicial con el banco: el resultado más frecuente es una reestructuración o acuerdo que permita conservar la vivienda mediante pagos o garantías renovadas. Para el deudor, esta suele ser la mejor salida cuando es viable.

2) Inclusión en un convenio concursal: la hipoteca puede ser incluida en el convenio y cobrarse en los términos pactados. Si el convenio ofrece menos que la ejecución, hay que evaluar riesgos; a veces aceptar una quita pactada es mejor que esperar una venta judicial incierta.

3) Ejecución hipotecaria y venta del inmueble: si no hay acuerdo, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y solicitar la venta judicial del inmueble para cobrar. En ese caso, aunque ganes disputas formales, la venta puede efectuarse y la masa distribuirá lo recaudado según la prioridad.

Y si ganás un juicio contra el banco, ¿cobrás? Si objetás la deuda y la decisión te da la razón, la consecuencia será la modificación del crédito; aún así, la recuperación depende de la actividad concursal y de la masa.

Errores que arruinan el caso

• No presentar la documentación del crédito ante la administración concursal: sin constancia, se te complica reclamar posición preferente.
• Firmar acuerdos informales con el banco sin acta ni condiciones claras: eso debilita tu defensa.
• Creer que la hipoteca desaparece con el concurso: la garantía persiste salvo que el convenio la modifique.
• No revisar el registro de la propiedad y permitir anotaciones posteriores sin impugnar.
• No buscar alternativas de financiamiento mientras aún hay tiempo para negociar.