Comprar una propiedad ocupada por un inquilino con contrato vigente suele significar que esa relación se mantiene frente al nuevo propietario, salvo pacto en contrario. Lo que determina si podés desalojar es la existencia y condiciones del contrato de locación y si se notificó la venta correctamente. Primer paso: pedí al registro de inquilinos (si aplica) y a la inmobiliaria o al vendedor copia del contrato, y revisá la escritura y las notificaciones al inquilino.
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Para saber si tenés derecho inmediato a desalojar, revisá tres cosas: 1) la existencia y vigencia del contrato de locación (si el contrato estaba subsistente al momento de la venta, suele continuar frente al nuevo dueño), 2) si la venta se notificó al locatario y si el contrato contenía cláusulas sobre subrogación o cesión, y 3) si el locatario incumplió gravemente (por ejemplo, falta de pago) que te permita pedir desalojo. Si el contrato es a término y sigue vigente, comprar no lo extingue automáticamente; tu posición depende de si la venta fue pactada con la cesión de la posesión o con entrega libre. También importa si la vivienda es urbana o si existen regímenes especiales según la jurisdicción.
1) Reunir documentación (lo que podés hacer ya):
2) Comunicarte formalmente con el inquilino y el administrador (pasos que podés intentar):
3) Intimación y tratamiento de incumplimientos:
4) Qué hace un abogado:
1) Se arregla con una carta: muchas veces el comprador y el inquilino llegan a un acuerdo para la entrega anticipada a cambio de un pago o facilidades. Esto es común cuando la relación con el locatario es razonable y la compensación es aceptable.
2) Acuerdo o conciliación: puede mediar una propuesta en el marco de una gestión privada o en la instancia de mediación judicial. Un acuerdo evita la demora de un juicio y, si se documenta bien, te brinda seguridad jurídica y un plan de salida.
3) Juicio de desalojo: si no hay acuerdo y el inquilino tiene un contrato vigente, la vía judicial discutirá si corresponde la entrega inmediata. Si el locatario está en mora grave, el juez puede ordenar el desalojo; pero si el contrato es válido y no hay incumplimiento, es probable que el juez respete la continuidad del contrato. Si perdés en el juicio, podés recibir costas procesales; si ganás, puede ocurrir que el locatario sea insolvente y no se cobren daños.
Y si ganás, ¿cobrás? El desalojo te devuelve la posesión; la reparación económica por daños o renta impaga depende del patrimonio del inquilino. Tener sentencia facilita ejecutar, pero no garantiza cobro inmediato.
Si el inquilino está en mora o se detecta un incumplimiento grave, un abogado es necesario para iniciar el desalojo y acreditar la mora. Si la situación es solo documental (contrato vigente y sin incumplimientos) la negociación extrajudicial puede bastar y podés comenzar por ahí. Buscá asesoramiento cuando el inquilino se niega a entregar, cuando hay ofertas de compensación o cuando se te notifica demanda. Si no podés pagar un abogado, verificá si podés acceder a asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Generalmente no: la compraventa subroga al comprador en la posición del locador, salvo que exista una cláusula expresa o un acuerdo para la entrega de la posesión.
Sí: si está al día, es más difícil pedir desalojo por falta de pago. Sin embargo, si hay otros incumplimientos graves, puede haber otras causas de desalojo.
Sí: muchas salidas son acuerdos de rescisión por un pago. Exigí un documento escrito y firmá la entrega de la posesión y la renuncia a futuras reclamaciones.
Las mejoras pueden generar una discusión separada sobre reintegros o compensaciones. No las retires ni uses sin documentarlo; consultá con un abogado.
La policía solo puede actuar ante orden judicial o delito flagrante. Para desalojos necesitás decisión judicial o acuerdo entre partes.
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