Inquilino no paga expensas y me las deben a mí

¿Tienes razón?

Tu posibilidad de cobrar expensas del inquilino depende de tres elementos: el contrato de locación (si pacta que las expensas son a cargo del inquilino), las boletas del consorcio que acrediten la deuda y los pagos que efectivamente hizo el propietario al consorcio. Si el contrato es claro y las boletas están a tu nombre o al del inmueble, podés presentar esas boletas como base para reclamar la suma al inquilino. Si las boletas fueron emitidas sólo al consorcio y el propietario no las pagó, el consorcio te puede reclamar a vos si sos el propietario; después podés trasladar ese reclamo al inquilino si hay acuerdo contractual.

Es clave la prueba: el contrato firmado y las boletas del consorcio deben mostrar montos y periodos. También importa si el inquilino objetó cargos por expensas extraordinarias o mejoras; esas objeciones pueden servir de defensa. Además, la práctica judicial admite que puedas exigir intereses o actualización del monto impago, pero eso suele discutirse y requiere argumentación contable.

Cómo se soluciona

1. Reunir la documentación. Tenés que juntar contrato de locación, boletas de expensas emitidas por el consorcio, comprobantes de pagos que hayas realizado, y comunicaciones previas con el inquilino sobre la falta de pago. Conservá exportaciones de chats o mails donde el inquilino reconoce la deuda si existen.

1. Hacer la intimación formal. Mandá una carta documento o comunicación fehaciente al inquilino requiriendo el pago de las boletas adeudadas y adjuntá copias de las mismas. Explicá claramente que, si vos pagaste al consorcio por mora del inquilino, reclamarás las sumas correspondientes.

1. Dialogar y negociar. En muchos casos, el inquilino propone pagar lo corriente y acordar plan para lo atrasado. Si aceptás, formalizalo por escrito y exigí garantías o recibos.

1. Velar por la prioridad de pagos. Si el consorcio inicia acciones contra vos como propietario, respondé con la documentación que muestre que el atraso fue por responsabilidad del inquilino y que ya lo intimaste. Si ya pagaste, exigí que el inquilino te reintegre.

1. Accionar judicialmente. Si no hay acuerdo, podés iniciar una demanda de cobro de expensas contra el inquilino. El consorcio puede demandarte a vos; en paralelo, vos podés reclamar indemnización al inquilino. Evaluá la posibilidad de medidas cautelares si hay riesgo de que el inquilino se vaya sin pagar.

Qué podés hacer por tu cuenta: reunir boletas y mandar la intimación. Cuándo llamar al abogado: si el inquilino se niega y la suma es importante, si el consorcio ya inició acciones o si querés solicitar medidas precautorias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Con frecuencia la intimación motiva que el inquilino pague lo adeudado o proponga un plan. Es la salida más común y evita juicio.

2) Acuerdo o conciliación. Formalizás un pacto donde el inquilino se compromete a pagar en cuotas y quizás entrega garantías. Un acuerdo firmado y con recibos reduce el riesgo de impago futuro.

3) Juicio. Si demandás, el juez valorará el contrato y las boletas. Si ganás, obtendrás título ejecutivo para cobrar; sin embargo, si el inquilino no tiene bienes embargables, la sentencia puede ser un título sin cobro real. Si perdés, podés cargar con costas.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia permite ejecutar, pero la cobranza depende del patrimonio del deudor y de que existan bienes para embargar. A veces conviene asegurar el crédito con garantías al firmar el contrato.

Errores que arruinan el caso

• No conservar las boletas del consorcio ni los comprobantes de pago.
• No dejar por escrito la responsabilidad del inquilino sobre expensas: un contrato vago debilita el reclamo.
• No intimar al inquilino antes de que el consorcio te demande a vos.
• Aceptar pagos en negro sin recibo que detalle que son por expensas.
• No verificar el patrimonio del inquilino antes de iniciar juicio, lo que puede convertir una sentencia en difícil de cobrar.