Me aplican una clausula penal o resolutoria que no corresponde

¿Tienes razón?

La validez de la aplicación de una cláusula penal o resolutoria en una compraventa depende de varios factores que se evalúan conjuntamente. Mirá este checklist mental para saber qué tan fuerte es tu posición:

• Qué dice exactamente la cláusula en la escritura o en el contrato: si la cláusula establece la resolución automática por cierto incumplimiento o la penalidad por mora, la literalidad del texto es determinante. Hay que leer la cláusula tal cual y las condiciones que la activan.

• Si hubo incumplimiento material o formal: no todo incumplimiento habilita la pena o la resolución. Muchas cláusulas requieren un incumplimiento esencial o una exigencia previa (por ejemplo, intimación). Analizá si lo que te imputan es real o una interpretación.

• Si el acuerdo exigía una intimación previa o una posibilidad de subsanar: algunos pactos admiten cura de incumplimiento; otros no. Si la cláusula exige una actuación previa y nadie la hizo, la aplicación puede ser improcedente.

• Si la penalidad es desproporcionada o abusiva frente a la ley aplicable: la doctrina y los tribunales pueden moderar o dejar sin efecto penas manifiestamente excesivas, o adaptar la sanción según la conducta real.

• La conducta de la otra parte: si la parte que aplica la cláusula tiene culpa en el incumplimiento (por ejemplo, demoras en su propia obligación), eso complica su pretensión.

Con esos elementos podés valorar si la cláusula fue bien aplicada o si es discutible.

Cómo se soluciona

1. Reuní los documentos. Buscá la escritura pública de compraventa, el contrato complementario, pruebas de pagos, comprobantes bancarios, y comunicaciones con la contraparte. Exportá y guardá conversaciones relevantes.

1. Pedí por escrito la fundamentación. Enviá una carta documento solicitando que expliquen qué incumplimiento alegan, en qué fecha y con qué prueba. Pedí copia de cualquier documento que sustente la aplicación de la cláusula.

1. Comprobá plazos y requisitos contractuales. Leé la cláusula con atención: ¿requiere intimación previa? ¿está prevista la posibilidad de subsanar? Si la otra parte no cumplió esos requisitos, su acción puede ser nula.

1. Negociá o proponé una reducción. Muchas veces conviene negociar: pedir eliminar o reducir la penalidad a cambio de una solución rápida. Si la otra parte ofrece un acuerdo, consultá a un abogado antes de firmar para valorar si conviene aceptar.

1. Si no hay acuerdo, planteá la impugnación judicial. Un juez puede declarar la nulidad de la aplicación abusiva, moderar la penalidad o resolver la disputa. La vía judicial también permite solicitar medidas cautelares si correspondiera.

Qué podés hacer solo: reunir pruebas, enviar la intimación fehaciente y proponer un acuerdo por escrito. Cuándo contratar: si la penalidad es alta en términos patrimoniales, si la otra parte ya inició ejecución o si te ofrecen un acuerdo que no sabés si conviene aceptar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: frecuente. La parte revoca la aplicación, reduce la penalidad o acuerda una forma de pago. Evita juicio y te asegura una solución rápida.

2) Acuerdo o conciliación: se firma un convenio en mediación o por fuera, fijando importes y plazos; el beneficio es la certeza y la inmediatez. A veces conviene aceptar algo menor si acelera el fin del conflicto y evita costas.

3) Juicio: se impugna la aplicación de la cláusula ante un tribunal. Si perdés, la pena aplicada se mantiene y podés ser condenado a pagar las costas; si ganás, la aplicación puede ser anulada o moderada y la otra parte puede quedar obligada al pago de las costas según el fallo. Recordá que una sentencia favorable no siempre se traduce en cobro efectivo si la contraparte no tiene bienes.

Y si ganás, ¿cobrás? Depende de la solvencia de la parte contraria y de la posibilidad de ejecución de embargos. Por eso los acuerdos suelen ser más prácticos.

Errores que arruinan el caso

• Firmar un reconocimiento de deuda o un acuerdo sin leer la cláusula de renuncia o sin asesoramiento.

• No exigir por escrito la fundamentación del reclamo antes de pagar.

• Borrar comunicaciones que muestran que la otra parte toleró incumplimientos previos.

• No responder una intimación fehaciente: la falta de contestación puede agravar la situación.

• Aceptar que la penalidad se aplique sin pedir una liquidación detallada y comprobada.