Si aparece una hipoteca o embargo sobre el inmueble antes de escriturar, eso puede impedir la transferencia. Lo decisivo es si la carga existía al tiempo de firmar la seña y qué se pactó sobre deudas previas. Primer paso: pedí un informe registral actualizado y guardá la prueba; después intimá para que el vendedor regularice la situación o proponga una solución escrita.
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Tres factores marcan tu posición si surge una hipoteca o embargo antes de escriturar. Primero: si la hipoteca o embargo ya existía y el vendedor no te lo informó, esa omisión puede configurar incumplimiento. Segundo: qué pacto hay en el contrato sobre deudas y gravámenes —si el vendedor asumió el deber de entregar el inmueble libre de cargas, esa cláusula lo obliga a cancelar o levantar la hipoteca/embargo antes de la escritura. Tercero: la fecha de inscripción en los registros. La hipoteca o embargo inscrito antes de la firma pero desconocido por vos puede dar lugar a reclamar por resolución del contrato o por cumplimiento, según convenga.
En términos prácticos, la aparición de una carga registrada suele impedir que el escribano eleve la escritura o que el Registro de la Propiedad inscriba la transferencia hasta que se acredite la cancelación o el levantamiento. Por eso es común pedir un informe registral actualizado poco antes de la firma y exigir clausula en el contrato que obligue al vendedor a presentar el inmueble libre de gravámenes.
Si la hipoteca fue constituida por el vendedor para garantizar un préstamo que posteriormente no canceló, es su responsabilidad. Si, en cambio, la hipoteca surge por una deuda ajena al vendedor o por un error registral, la resolución cambia y puede requerir gestiones específicas.
Qué podés hacer solo: pedir el informe registral y enviar la intimación. Necesitás abogado si hay que litigar, gestionar el levantamiento registral o pedir medidas cautelares.
1) Se arregla con documentación y cancelación: el vendedor paga o tramita la cancelación de la hipoteca/embargo y presenta la constancia registral; la escritura sigue adelante con normalidad.
2) Acuerdo o mediación: las partes pactan una solución —por ejemplo, una reducción de precio, que el vendedor cancele la deuda antes de la fecha de escritura o que se constituya una garantía adicional— y la mediación puede homologar el acuerdo.
3) Juicio por incumplimiento: si el vendedor no regulariza, podés pedir la resolución del contrato y la devolución de la seña con daños y perjuicios, o exigir cumplimiento forzoso. Si ganás, la sentencia puede ordenar indemnización o ejecución, pero cobrar depende del patrimonio del demandado.
Y si ganás, ¿cobrás? El resultado práctico depende de la situación patrimonial del vendedor y de si existen bienes embargables. Una sentencia favorable es título ejecutivo, pero su efectividad práctica no es automática.
Podés solicitar el informe registral y enviar una intimación por tu cuenta. Necesitás abogado cuando el vendedor se niega a regularizar, si hay que pedir medidas cautelares para evitar la enajenación del bien, o si hay que litigar por resolución del contrato. Si tu capacidad de pago está en riesgo o si te ofrecen una compensación, consultá con un abogado: la intervención profesional suele ser decisiva.
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La hipoteca es un gravamen real constituido normalmente por el dueño para garantizar un crédito; el embargo es una medida cautelar dictada por un juez o autoridad que afecta los bienes del deudor. Ambos pueden impedir la transferencia si no se levantan.
El dato clave es la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Pedí un informe registral actualizado que muestre la fecha y la naturaleza del gravamen; eso permite comprobar si existía al tiempo del pacto.
Sí, si así lo pactaron o si la obligación de entregar el inmueble libre de cargas está prevista. Si no hay pacto, podés exigirlo y, si no lo cumple, pedir la resolución contractual o cumplimiento forzoso.
Corresponde reclamar que cancele la deuda y presente la constancia del levantamiento registral. Si no puede o no quiere, podés negociar un descuento o desistir de la operación y pedir la devolución de la seña.
No es segura. Exigí que cualquier compromiso quede por escrito y, preferentemente, que se aporte la constancia registral de levantamiento antes de la firma. La promesa verbal no garantiza nada si no hay prueba posterior.
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